Киевский завод "Большевик" намерены продать на открытом аукционе

Киевский завод "Большевик" (АО "Первый киевский машиностроительный завод"), который Фонд государственного имущества (ФГИ) намерен продать на открытом аукционе, нуждается в подготовке анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта и устранении юридических и технических ограничений и обременений, считает управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко.

Как указывается в пресс-релизе компании во вторник, при условии правильной подготовки таких объектов недвижимости как гостиница "Украина", "Президент-Отель" и киевский завод "Большевик" выручка от реализации некоторых из них может существенно превысить стоимость продажи гостиницы "Днепр".

"Тем не менее, мы констатируем, что сейчас речь идет о более сложных объектах, которые нуждаются в более тщательной и длительной подготовке до проведения аукциона", - отмечается в сообщении.

До момента проведения аукциона необходимо составить бизнес-план с описанием рынка, расчет инвестиций и прогнозируемого дохода. Для этого необходимо определить наилучшее и наиболее эффективное использование объекта, что позволит потенциальным инвесторам просчитать цену, которую можно отдать за объект. Такой анализ в среднем занимает около полугода и требует привлечения профессиональных консультантов в сфере недвижимости, финансов и т.д. При этом сама процедура аукциона дает ограниченное время участникам на изучение объекта.

Если в случае отелей вариантов использования здания существует не так много, то главным активом при продаже "Большевика" станет большой земельный участок, на котором могут быть проработаны десятки бизнес-идей, подчеркнули в компании.

"Отсутствие полной картины состояния объекта и понимания перспектив его развития для любого инвестора автоматически означает потерю интереса. На сегодня ни один профессиональный девелопер не может без проведения глубокого анализа спрогнозировать стоимость такого сложного объекта как "Большевик". Разработка полноценного портрета лота позволит также значительно расширить перечень участников торгов за счет непрофильных игроков, располагающих капиталом и ищущих понятные и безопасные варианты вложений", - цитируется в сообщении Носаченко.

По мнению эксперта, учитывая большую площадь участка под "Большевиком", бизнес-план должен включать строительство разных типов недвижимости. Доминирующей составляющей будущего проекта должно стать жилье, часть площадей – под офисы и торговлю, а также небольшая доля гостиничной.

"Разработка ФГИ анализа всех выставленных на продажу объектов недвижимости значительно упростит инвесторам задачу определить целесообразность вложений без дополнительных усилий и временных затрат. При этом отсутствие такой работы может в два раза снизить итоговую стоимость продажи актива", - говорится в сообщении.

При этом более значительные риски получить на выходе заниженную стоимость несет отсутствие полной информации об юридических и технических ограничениях и отягощениях в отношении объекта продажи.

"Большевик" представляет собой огромную территорию площадью 35 га с большим количеством корпусов, которые влекут за собой такое же количество всевозможных отягощений для будущего инвестора, включая действующие договора аренды и даже наличие некоторых площадей в частной собственности. Пока будут действовать эти ограничения, будущий инвестор не сможет рассматривать объект целостно, а значит, любая бизнес-модель упрется в дальнейшем в нежелание тех или иных заинтересованных лиц идти навстречу победителю торгов", - убежден Носаченко.

По его мнению, расторгнуть действующие договора аренды на помещения "Большевика" и решить проблему с наличием в его составе помещений (более 6 тыс. кв. м) в частной собственности третьих лиц необходимо до момента проведения торгов.

"Права собственности – это намного более жесткое ограничение, чем право использования. Для будущего инвестора это, по сути, "билет на войну". Заявления чиновников о неправомерности приобретенного права собственности и даже судебные споры не гарантируют решения проблемы для инвестора. Более того, критически важной является грамотная процедура по признанию недействительности прав на эту недвижимость, в противном случае в будущем они станут основанием для оспаривания. Иными словами, нужно получить не просто судебное решение, а необратимое решение проблемы", - отметил Александр Носаченко.

По его мнению, если не разрешить эту проблему, рыночная стоимость на аукционе "Большевика" может быть в 10 раз ниже.

Кроме того, в компании Colliers International подчеркнули, что на сегодняшний день речь идет о продаже акций предприятия "Большевик", а земля под ним находится в статусе постоянного пользования под промышленное производство.

"Изменение целевого назначения участка это то, с чем инвестор столкнется в любом случае. Для девелопера получение разрешений на перевод земли является обременительным процессом, и нередко, именно на этом этапе бизнес сталкивается с наибольшим количеством коррупционных проявлений. А в случае "Большевика", где пересекаются интересы различных лиц, оформление земли может растянуться на годы. Наиболее рациональным и правильным решением будет сделать это усилиями государства. Безусловно, сделать это государству будет проще, чем частному бизнесу", - считает эксперт.

Перевод земли в другое целевое назначение может занять от полугода до года, в результате инвестор сразу же после оформления покупки сможет приступить к развитию участка, убежден он.

"В этом вопросе чрезвычайно важно ставить на первое место не сроки реализации, а экономический эффект от продажи государственных активов. По нашим подсчетам, "Большевик" на аукционе вполне может быть оценен в 1,3-1,5 млрд грн, в случае, если он будет правильно "упакован" и будут сняты все вышеуказанные дефекты и ограничения", - резюмировал Александр Носаченко.