Цены на жилье в России продолжают расти

Рост цен на новостройки массового сегмента в столичном регионе обусловлен последствиями ажиотажа в первые несколько месяцев 2019 года, во время которого реализовалась значительная часть спроса будущих периодов, а также опережающими темпами сокращения объема нового предложения, считает директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов.

"Дисбаланс спроса и предложения вызван переходом отрасли на работу через эскроу-счета, но на уровень цен сами новые правила не влияют. Весной 2019 года на рынок выходили проекты, девелоперы которых располагали реальными возможностями обеспечить 30% строительной готовности и 10% проданных квартир, а с лета - только те, что продаются через эскроу-счета. В силу неотработанности схем взаимодействия между девелоперами и банками этих проектов пока явно недостаточно для восполнения предложения", - комментирует Цветов.

Он добавляет, что тренд может сохраниться по мере естественного "вымывания" с рынка проектов, реализацию которых девелоперы сейчас завершают по "старым правилам", а также недостаточно активного выхода на рынок проектов, которые будут строиться на банковские кредиты. В этом случае цены на жилье могут вырасти на 10% уже в 2020 году.

"Рост цен мог быть существенно выше уже сейчас, но они и так весь год были "перегреты" - сначала ажиотажным спросом, а затем возникающим дефицитом нового предложения. Это особенно хорошо прослеживается в НАО, где средний срок экспозиции в несколько раз меньше, чем в других округах - примерно 4 месяца", - отмечает эксперт.

По его мнению, при позитивном сценарии рынок начнет стабилизироваться уже в следующем году, когда будет налаживаться взаимодействие банков и девелоперов, а также развиваться тренд на снижение среднего уровня ипотечных ставок. Однако чтобы новая схема работы быстрее "прижилась" и начала развиваться, ее следует освободить от новых и непредвиденных законодательных инициатив.

"Например, проект закона, предусматривающего начисление дольщикам процентов с денег, которые они положили на эскроу-счета, в основе имеет стремление помочь покупателям квартир найти средства на ремонт и обстановку. При этом весь рынок первичного жилья уже давно идет в этом направлении, только не принудительным, а эволюционным путем. Доля квартир с отделкой в структуре предложения в НАО сегодня составляет 48%, активно появляются варианты с отделкой и меблировкой, и разница в цене готовой квартиры и "стройварианта" значительно меньше суммы, которую человек потратит на ремонт и обстановку своими силами. В то же время, если инициатива получит поддержку, выплата процентов дольщикам будет учтена в объеме проектного финансирования, что приведет к удорожанию жилья. Кроме того, сами новости об этой инициативе, предложенной до консультаций с ЦБ и девелоперами, только запутывают дольщиков", - подчеркивает Цветов.

В столичном регионе продажи квартир на первичном рынке жилья (за исключением элитного и премиум-класса - ИФ) уже сократились на 17% относительно 2018 года, однако цены продолжают расти. По данным аналитиков ГК "А101", в ноябре в Новомосковском округе Москвы цены снова перешагнули порог в 125 тыс. рублей за квадратный метр, прибавив примерно 1% относительно октября 2019 года и почти 7% относительно ноября 2018 года. Цены растут и в других округах столицы: в среднем квадратный метр в проектах эконом- и комфорт-класса подорожал на 1%, а бизнес-класса - на 3%.