Конференция "New Ukraine 2015"_секция "Инвестиционные возможности на рынке недвижимости"

Предлагаем вашему вниманию самые интересные высказывания, оценки и прогнозы, прозвучавшие в ходе секции, посвященной рынку недвижимости на международной конференции для иностранных инвесторов "NewUkraine2015", организованной компанией Empire State Capital Partners.

Нынешний кризис — уникальный момент для входа инвесторов в рынок недвижимости

«Завершение вооруженного противостояния в восточных регионах Украины станет сигналом к восстановлению рынка недвижимости», — прогнозирует Сергей Сергиенко, управляющий партнер девелоперской компании CB Richard Ellis (Украина).

Наиболее перспективными сегментами для инвестирования на рынке недвижимости участники конференции назвали объекты для размещения промышленных мощностей, логистические мощности для производителей и дистрибуторов сельскохозяйственной продукции.

Со своей стороны, представители государства сейчас готовы оказывать максимальное содействие инвесторам, и также отмечают уникальность нынешнего момента для входа в рынок недвижимости: цены низки, повышается лояльность государственных структур к инвесторам, снижена коррупционная нагрузка для операторов и инвесторов на рынке недвижимости.

 

Окончание вооруженного противостояния в восточных регионах Украины станет сигналом для восстановления рынка недвижимости

«Начиная с  политических, экономических сложностей до сегодняшнего дня рынок ослабел, как и экономика в целом. Наше мнение такое: паники на рынке нет, несмотря на то, что ограничения достаточно существенные. Рынок не паникует, несколько сузилось представительство международного инвестиционного сообщества, но не исчезло. Сегодняшние игроки — это местные игроки, которые понимают сложности и в массовом ожидании имеют позитивное представление о том, что будет», — рассказал в ходе международной конференции для иностранных инвесторов "NewUkraine2015" Сергей Сергиенко, управляющий партнер CB Richard Ellis (Украина).

Эксперт отметил, что на рынке наблюдается спад, но это не значит, что рынок недвижимости замер. По оценкам аналитиков, заметный спад наблюдается в сегменте офисной и торговой недвижимости: 30% офисных площадей вакантны. Это вызвано не только снижением бизнес-активности, но и девальвацией национальной денежной единицы: стоимость аренды офисных помещений, которая по сложившейся в Украине многолетней традиции номинирована в долларах или евро, стала неподъемной для многих компаний. Стабилизация курса гривны и постепенная адаптация бизнеса к новым реалиям вернет заполняемость бизнес-центров на докризисный уровень.

Наиболее устойчивым к экономическим и курсовым шокам оказался сегмент промышленной недвижимости — промышленно-производственные площадки.

«Мы видим, что активы также девальвируют в секторе недвижимости – наполовину, как минимум, произошло их удешевление. Типичный сценарий в эпоху кризиса: мы ждем какой-то стабилизации. Главным триггером станет конец конфликта на востоке. Когда это произойдет, то тут вопрос, насколько быстро сможет рынок восстановиться. Кто сейчас хочет воспользоваться возможностями, низкими ценами», — сказал Сергей Сергиенко.

 

Рынок торговой недвижимости наиболее стабилен и перспективен с точки зрения инвестиций

Торговая недвижимость сохраняет инвестиционную привлекательность, о чем свидетельствует низкий показатель вакантности, а также активное развитие новых объектов, которые будут задавать тренды в этом сегменте через несколько лет.

Масштабы внутреннего рынка и поведенческие привычки украинцев — основной драйвер роста в сегменте торговой недвижимости.

«Если говорить о потенциале нашей страны, то мы несмотря на падение ВВП, на падение товарооборота, остаемся 11-м розничным рынком относительно других европейских стран. По продуктам питания это 9-й по величине розничный рынок. Если говорить с позиции насыщенности, то насыщенность торговыми площадями в Киеве примерно в два раза уступает сопоставимым столицам стан Восточной Европы. Ну и отдельно хотел бы обратить внимание на потребительские настроения: примерно 65-70% семейного бюджета типичного домохозяйства – это потребительские расходы. Украинцы остаются нацией потребителей: у нас предпочитают больше тратить, чем откладывать на будущее и делать какие-то сбережения», — пояснил Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга UTG, выступая на международной конференции для иностранных инвесторов "NewUkraine2015", организованной компанией Empire State Capital Partners.

В качестве индикатора Оборский привел уровень вакантности площадей торгово-развлекательных центров, которая сегодня не превышает 7% в среднем по рынку, в то время как для экономически стабильных стран Европы типичный показатель составляет свыше 10% свободных площадей в ТРЦ.

По словам Оборского, строительные работы заморожены лишь на единичных объектах, запланированный формат которых оказался невостребованным потребителем. Но это лишь означает частичный пересмотр проектной концепции данных объектов, которые будут предложены арендаторам через 3-5 лет и будут оказывать существенное влияние на развитие ритейла и сегмент данного типа недвижимости в целом.

«Сейчас мы имеем на подходе реализации несколько крупных объектов, которые могут быть жемчужиной не только Киева, но и многих столиц стан Европы. Мы говорим об общем предложении порядка 1 млн 100 тыс квадратных метров качественных торговых площадей в 50 объектах, и по итогам этого года ожидаем выход еще примерно 200 тыс. кв. м. Среди них такие торговые комплексы, как ТРЦ Лавина-молл, ТРЦ Retroville, New Life и ряд других объектов. Если говорить о том предложении, которое находится в состоянии развития, — это около 30 объектов общей площадью порядка 1,5 млн. кв м», — рассказал Оборский на международной конференции для иностранных инвесторов "NewUkraine2015".

Рынок торговой недвижимости остается низкоконкурентным и привлекательным для инвестиций

Рынок торговой недвижимости, в частности формат крупных шоппинг-моллов, еще далек от насыщенности, поэтому представляет очевидный интерес с точки зрения инвестирования.

«Мы оперируем понятиями насыщенности рынка торговой недвижимости. Сейчас мы говорим о цифре порядка 380 метров на тысячу жителей, что на самом деле относительно немного. Понятно, что с выходом нового предложения в среднесрочной перспективе эта цифра может удвоиться. Если говорить простым языком, мы подойдем к порогу насыщения рынка. Это будет означать усиление конкуренции и необходимость реконцепции, необходимость нового развития объектов, торговых объектов первой генерации», — пояснил Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга UTG, выступая на международной конференции для иностранных инвесторов "NewUkraine2015", организованной компанией Empire State Capital Partners.

Несмотря на экономический кризис, большинству торговых форматов удалось не только сохранить посещаемость, но и сохранить объемы продаж. Наиболее заметное снижение посещаемости, до 25%, наблюдается лишь в пригородных ТРЦ, что обусловлено низким уровнем обеспеченности украинцев личным автотранспортом. В то же время, по оценкам операторов рынка недвижимости, выступавших в ходе конференции, большинству торговых объектов удалось сохранить объемы товарооборота и «средний чек». Нынешняя экономическая ситуация, по прогнозу Оборского, может стать драйвером для развития новых торговых форматов в черте города

«Мы знаем, что по официальной статистике снижение товарооборота по итогам прошлого года составляло порядка 10%, а в этом году, к сожалению, тренд негативный продолжился. Но хотел бы отметить, что, если говорить о товарообороте в гривнах, то он все-таки остается у успешных арендаторов стабильным и даже прирастает. Можно говорить о том, что количество единиц товаров в чеке снизилось, но в силу того, что цены стали выше, уровень товарооборота продолжает расти. Особенно это касается операторов группы fast fashion – те бренды, которые предлагают доступную моду», — прогнозирует Оборский.

 

Иностранные инвесторы интересуются украинским рынком недвижимости

Сегменты рынка недвижимости будут восстанавливаться в определенной очередности, но уже сейчас он интересен для инвестирования — сказал Джон Саггетт, выступая на международной конференции для иностранных инвесторов "NewUkraine2015", организованной компанией Empire State Capital Partners.

«Коммерческая недвижимость может еще опускаться. Много сейчас пустых офисных помещений – сейчас, несмотря на невысокие ставки. Жилой рынок – тут тоже можно говорить о каких-то возможностях. Средний ценовой уровень тут может быть интересен для кого-то в силу миграции с востока Украины и с Крыма. Люди могут покупать какие-то небольшие жилые площади. Очень концентрированный рынок от 70 квадратов и выше – тут речь идет о том, что и политики, и военные, и представители посольств тут могут интересоваться», — прогнозирует Джон Саггетт.

По его прогнозу, инвесторы через год начнут присматриваться к проектам в сфере офисной недвижимости, через 18 месяцев появится интерес к коммерческой недвижимости.

 

В Киеве введен более прозрачный порядок проведения земельных инвестиционных конкурсов

Основной задачей киевских властей является создание прозрачного конкурентного рынка земли для инвесторов, которые готовы реализовать проекты на территории города. Для этого были созданы новые правила проведения инвестиционных земельных конкурсов, а также будет сформирован общественный наблюдательный орган — рассказал Виталий Бойко, первый заместитель генерального директора Киевского инвестиционного агентства, выступая на международной конференции для иностранных инвесторов "NewUkraine2015", организованной компанией Empire State Capital Partners.

«Буквально на прошлой неделе наконец-то мы изменили процедуру, доставшуюся нам от «папередников», «злочинной влады» — процедуру проведения инвестиционного конкурса. Мы наконец-то сделали ее прозрачной, публичной, и поэтому я приглашаю всех инвесторов – теперь уже все по-другому. Скажем так, теперь уже практически невозможно, исходя из законодательно закрепленной процедуры инвестиционного конкурса, уже практически невозможно лоббировать чьи-то интересы, или сделать так, чтобы инвестиционный проект достался бы в определенные руки. То есть, все это теперь чистый честный конкурс, который очень легко контролировать. И в том числе мы надеемся, что контролировать его будут не только активные журналисты и общественность, но контролировать его еще будет и бизнес-среда. И вот для этого в новом порядке проведения инвестиционных конкурсов мы ввели еще общественный совет», — заявил на конференции "NewUkraine2015" Виталий Бойко.

За период работы менее года агентство уже провело десяток инвестиционных конкурсов общей капиталоемкостью свыше миллиарда гривен, сообщил представитель городских властей. Бойко признал, что среди участников конкурсов еще мало зарубежных инвесторов и призвал присутствующих на конференции иностранных бизнесменов активнее инвестировать в недвижимость Киева.

«Мы готовы работать со всеми, и мы намного больше уделяем внимания иногородним инвесторам и международным инвесторам для того, чтобы расширить круг игроков, которые сегодня продолжают играть ни киевском рынке недвижимости. Для нас это нужно для одной цели – мы отлично понимаем, что мы занимаемся плохим делом. Мы пытаемся продать городские активы в тот момент, когда на рынке наименьшая цена. И единственный наш шанс цену сделать больше – это создать конкурс, чтобы как можно большее количество игроков боролось за один и тот же участок или за один и тот же объект. Поэтому проекты есть, спрос есть, облегчение по работе с городом есть и предложение точек применения своих инвестиций благодаря работе города, я уверен, уже расширяется. Ну и в ближайшее время, несмотря на все законодательные препоны и сложности, оно расширится многократно», — сказал Бойко.

 

Киев располагает огромными земельными площадями для продажи инвесторам 

Столичные завершают проведение аудита киевских земель и готовы значительную их часть продавать инвесторам на конкурсах. Об этом рассказал Виталий Бойко, первый заместитель генерального директора Киевского инвестиционного агентства, выступая на международной конференции для иностранных инвесторов "NewUkraine2015", организованной компанией Empire State Capital Partners.

В то же время чиновник признал, что основная масса земель имеют сомнительный юридический статус.

«Городу принадлежит 90 тыс. га земли, из которых только 10% оформлены. То есть, большинство земли в Киеве находится в такой условной форме, которая называется «проинвентаризировано». То есть, грубо говоря, на нее никто не имеет прав, но на ней кто-то исторически находится. На самом деле, с точки зрения земли не все так легко и просто. Свободной земли в Киеве практически нет. Но с другой стороны, город Киев является одним из самых крупнейших ленд-лордов. В собственности у города находится 10,5 млн. кв. м, это огромная цифра», — рассказал Бойко участникам международной конференции для инвесторов "NewUkraine2015".

Он заверил, что Агентство готово содействовать инвесторам в поиске свободных земель, а также свести до минимума общение с чиновниками, что должно снизить уровень коррупции. Бойко также рассказал, что сейчас завершается аудит земель, принадлежащих коммунальным предприятиям и впоследствии значительная доля таких площадок будет передана на инвестиционные конкурсы.

«Работать с недвижимостью, с городской недвижимостью достаточно сложно, потому что практически любой проект должен проходить через согласование, через не одну сессию Киевсовета, поэтому мы выбрали для себя путь все-таки – поиск свободных земельных участков. И ориентировались, в основном, на два вида недвижимости — это жилье и торговля. Так как свободных земель очень мало, поэтому способ, который мы избрали, - это аудит существующих коммунальных предприятий, земельных участков, на которых находятся эти предприятия, и высвобождение этих территорий для того, чтобы там размещался тот вид недвижимости, который более востребован, и для которого земля более подходящая», — сказал Бойко на международной конференции для инвесторов "NewUkraine2015".

 

В Киеве появится бизнес-гавань для создания новых объектов промышленной недвижимости

Киевские власти создают бизнес-гавань, куда намерены привлекать девелоперов, а также предприятия, которые заинтересованы в разворачивании своих промышленных мощностей в сжатые сроки.

Об этом рассказал Виталий Бойко, первый заместитель генерального директора Киевского инвестиционного агентства, выступая на международной конференции для иностранных инвесторов "NewUkraine2015", организованной компанией Empire State Capital Partners.

«У города есть гигантский проект, который называется Киевская бизнес-гавань, который уже практически готов к реализации. Это 270 га промышленных территорий, где город готов взять на себя создание дорожной инфраструктуры, подключение коммуникаций. И уже все просчитано, запроектировано, практически готовы к реализации этого проекта», — сказал Бойко участникам конференции "NewUkraine2015".

По его словам, город готов привлекать девелоперов и предприятия, которые готовы развивать эти территории и разворачивать там промышленные мощности.

«Не хватает критической массы предприятий, с которой уже стоит начать девелопмент этого проекта. Поэтому если вдруг среди слушателей в зале или среди профессионалов на рынке есть какие-то возможности помочь в этом направлении – добро пожаловать. Мы ищем как девелоперов, которые готовы создавать технопарки на территориях, и мы готовы обеспечить льготную цену земли. И конечно же, мы очень хотим видеть производителей, потому что, наверное, очень много производителей не попало в Украину в 2007-2008 годах, когда все видели – в Украине большие перспективы, по причине дороговизны земли. Так вот сейчас дороговизны нет, и вот та уникальная ситуация, о которой мечтает каждый девелопер, что город проведет дорогу и подключит коммуникации – вот в этом участке и в этом проекте она возможна», — рассказал Бойко.

В качестве примера на конференции был приведен опыт Китая по созданию схожих производственных площадок: там создается город с дорой и коммуникациями, которые подведены к промышленным площадкам, и приходящий инвестор просто подключает свой объект и начинает работу в максимально сжатые сроки.

«Технопарк будет включать в себя не только производственные помещения. Она будет включать в себя и ритейл, и логистику, и небольшую прилегающую территорию, и так далее. Так вот, за счет продажи участков под непрофильное назначение, непромышленное назначение, мы привлечем необходимый объем инвестирования в финансирование сетей. Это схема, которую мы уже провели – 10 инвестиционных конкурсов – они отлично работают. В двух словах: для того, чтобы построить жилье, ты должен заплатить городу около 10% стоимости того жилья, которое ты построишь. Вот этот суммарный инвестиционный взнос мы вкладываем в развитие инфраструктуры. Точнее, город вкладывает свои деньги», — рассказал о проекте участникам конференции инвесторов "NewUkraine2015" Виталий Бойко, первый заместитель генерального директора Киевского инвестиционного агентства.

 

Киев готов на льготных условиях предоставить инвесторам землю под частные садики и школы

Городские власти готовы предоставлять инвесторам на льготных условиях землю под строительство частных детских садов и школ. Сегодня это очень перспективное направление для инвестиций, а город заинтересован в развитии инфраструктуры дошкольного и школьного воспитания.

Об этом рассказал Виталий Бойко, первый заместитель генерального директора Киевского инвестиционного агентства, выступая на международной конференции для иностранных инвесторов "NewUkraine2015", организованной компанией Empire State Capital Partners.

«Мы как Киевское инвестиционное агентство, городское инвестиционное агентство – с одной стороны, вынуждены заниматься социальными проектами, а с другой стороны, как специалист в недвижимости, я вижу в них еще, как ни странно, очень быстрый возврат. Сегодня просто огромная проблема с местами в детских садиках, и в качественных детских садиках проблема не меньше. То есть, сегодня, скажем так, на улице находится 7 тыс. детей, которые находятся в очередях в детские садики, детсадовского возраста, которые просто не могут получить место в детском саду. Родители готовы, можно сказать, за любые деньги своего ребенка туда разместить, потому что они безнадежно стоят в очереди. Уже идет второй инвестиционный конкурс по строительству частных детских садов. Если, допустим, вы начинаете девелоперский проект по созданию школы, во-первых, вы можете от города получить очень льготные цены на землю. Конечно же, на условиях конкурса, но это совершенно не тот порядок цифр, который связан с коммерческой недвижимостью», — рассказал Бойко участникам конференции "NewUkraine2015".

Представитель Киевского инвестиционного агентства отметил, что по таким проектам девелопер может рассчитывать не только на максимальное содействие городских властей, но и на достатиочно быструю окупаемость таких проектов.

«К примеру, если вы сможете обеспечить себе так называемый IB-серотификат (International-бакалаврат), то окупаемость вашей школы может произойти до ее открытия. Дефицит огромный. У нас большое количество детей учится за пределами Украины только потому, что качественного частного образования в Украине нет», — сказал Бойко на международной конференции для инвесторов "NewUkraine2015".

Статистику по Украине свидетельствует, что лишь около 4% детей учатся в частных школах, в то время как в европейских странах этот показатель этот показатель колеблется от 15% до 50%.

«Мы очень сильно отстаем в этом. — сказал Бойко, — И сегодня есть и спрос большой на этот вид недвижимости, есть операторы, которые готовы арендовать эту недвижимость, если рисковый девелопер профинансирует строительство, есть большая потребность и желание города в этом вопросе способствовать. Поэтому welcome».

 

Промышленные площадки и аграрная логистика — наиболее перспективные сектора для инвестирования

После снижения спроса на рынке жилой и торговой недвижимости наиболее интересными для инвестирования стали промышленные объекты, а также инфраструктура для аграрной логистики. Об этом рассказал на международной конференции для иностранных инвесторов "NewUkraine2015", организованной компанией Empire State Capital Partners Андрей Малафеев, председатель наблюдательного совета MA Group.

«В связи с валютными, страновыми, военными рисками, со всеми остальными, большое количество бизнеса отказывается от больших площадей или вообще уезжает из страны, снижается потребность в офисных и торговых помещениях. Поэтому сейчас говорить об инвестициях в такую недвижимость, наверное, сложно», — сказал Андрей Малафеев, выступая на международной конференции "NewUkraine2015".

В то же время в связи с перспективами восстановления экономического роста и будущего расширения внешних рынков сбыта украинской продукции, в ближайшее время станут наиболее востребованными производственно-логистические объекты недвижимости. Этому будет также способствовать перемещение производственных мощностей из проблемных восточных регионов, где вследствие вооруженного конфликта существенно пострадала инфраструктура. Как отметил Малафеев, сегмент промышленной недвижимости оказался более устойчив к кризисным явлениям в экономике.

«Мы будем двигаться во всех смыслах слова в сторону западной цивилизации в большей степени, и нам понадобятся те промышленные площадки, на которых мы можем производить товары не только для внутреннего потребления, но и для экспорта в Европу. И мне кажется, с учетом стоимости рабочей силы внутри страны, с учетом вообще тех перспектив, которые перед нами открываются — это довольно-таки неплохая перспектива создания промышленных площадей, которые могли бы в последующем быть использованы», — пояснил Андрей Малафеев, председатель наблюдательного совета MA Group.

Огромный потенциал для инвестирования, по его словам, есть также в сфере развития логистики для аграрного производства.

«Не новость – все знают, что сейчас это предмет гордости и растет объем выручки. И валютной выручки, и большие инвестиции внутренние идут, и даже зарубежные хорошие инвестиции приходят. Это большие инвестиции, это хорошая инфраструктура, которая позволит увеличить объем экспорта, позволит увеличить объем сохраняемой продукции. Это понятно – элеваторы, в которых есть потребность сегодня, это складские помещения, которые могли бы хорошо обслуживать тот объем выращенной продукции. Тоже не секрет, что у нас выращивается больше, чем можно сохранить на сегодняшний день. Этого не хватает. Ну вообще, логистика для сельского хозяйства, мне кажется, на сегодняшний день перспективная сфера для инвестиций», — сказал на конференции "NewUkraine2015" Андрей Малафеев.

Присутствовавший на конференции Виталий Бойко, первый заместитель генерального директора Киевского инвестиционного агентства, отметил, что столичные власти уже сейчас подготовили площадки для развития промышленного производства, где любой инвестор в сжатые сроки сможет развернуть производство.

«У города есть гигантский проект, который называется Киевская бизнес-гавань, который уже практически готов к реализации. Это 270 га промышленных территорий, где город готов взять на себя создание дорожной инфраструктуры, подключение коммуникаций. И уже все просчитано, запроектировано, практически готовы к реализации этого проекта», — сказал Бойко участникам конференции "NewUkraine2015".

По материалам: finclub.org.ua