Гостиничные операторы перестали концентрироваться на столице

В этом году впервые после кризиса международные гостиничные операторы стали вновь интересоваться не только столицей, но и региональными проектами, пишет газета КоммерсантЪ-Украина в статье Пятизвездный час регионов. Сразу несколько международных сетей подписали соглашения об управлении отелями в областных центрах. Эксперты считают, что это только начало. Насыщенность Киева гостиницами достигла той точки, когда компаниям стало выгоднее развиваться в других городах, объясняют участники рынка.

Вглубь страны

"Если до кризиса операторов интересовал только Киев, то сейчас они все чаще обращают внимание на регионы",— говорит генеральный директор девелоперской компании UDC Holding Юрий Стецкив. По данным UDС, на конец 2010 года 78% из опрошенных международных операторов приоритетным городом для открытия отеля в Украине называли Киев, на втором месте — Донецк (42%), затем —Харьков (40%), Одессу (37%), Днепропетровск (35%) и Львов (33%).

До кризиса в регионы успел выйти всего один крупный западный оператор — Rezidor Hotel Grouр, который в 2006 году открыл четырехзвездную гостиницу Radisson SAS (сейчас Radisson Blu) в Алуште. В этом году международная группа Starwood Hotels Group открыла четырехзвездный отель Four Points by Sheraton в Запорожье. За последние полтора года были открыты еще две гостиницы — Ramada Encore в Донецке и Best Western в Севастополе.

Интерес к областным центрам проявляют и другие международные операторы. Представители Marriott заявляли, что могут открыть в следующем году отель в одном из регионов страны, а Hilton подписал договор с девелоперской компанией Е.G.Development об управлении пятизведной гостиницей в Ялте. Кроме того, сеть Rezidor Hotel Grouр подписала договор c компанией "ЭСТА Холдинг", входящей в группу СКМ Рената Ахметова, об управлении трехзвездной гостиницей в Донецке. Девелоперская компания в Одессе Interpoint Development подписала соглашение с Swissotel & Resort об управлении пятизведным отелем.

Обещать — не строить

До кризиса международные операторы активно вели переговоры с девелоперами об управлении гостиницами. О желании работать в стране говорили в Hyatt International, Hilton International Co., Accor Group, Starwood Hotels & Resorts, Fairmont Raffles Hotels и InterContinentals Hotels Group, а также Rezidor. Интерес операторов объяснялся тем, что девелоперы были готовы инвестировать свыше $2 млрд в строительство гостиниц. "Операторов привлекало то, что на украинском рынке они тогда практически не имели конкурентов. А инвесторов — тот факт, что гостиницы — один из самых стабильных сегментов недвижимости",— отмечает Лев Парцхаладзе, председатель совета директоров компании "ХХI век", заключившей соглашение с Accor Group об управлении около 12 гостиницами в Украине.

Но с началом кризиса многие проекты были заморожены. Господин Парцхаладзе объясняет, что инвестировать в отельный бизнес могли себе позволить только крупные компании, поскольку срок окупаемости объектов составлял в среднем 8-10 лет. Инвестиции составляют от $3-4 тыс. за кв. м. Тогда как, например, срок окупаемости в торговой недвижимости — 5-6 лет при инвестициях $1-1,3 тыс. за кв. м.

До кризиса компании стремились начать экспансию в Украину именно с Киева. "В столице сосредоточен едва ли не весь бизнес в стране. Кроме того, здесь есть стабильный поток туристов, стоимость номера в отеле и заполняемость гостиниц значительно выше, чем в регионах",— объясняет Юрий Стецкив. Но сейчас, по его словам, после открытия в Киеве нескольких гостиниц, конкуренция заметно обострилась. Осенью 2005 года в Киеве открылся Radisson Blu, в 2007 году — Hyatt Regency Kyiv, а в 2009 году — InterContinental. Именно поэтому операторы заинтересовались регионами.

Новые подходы

Сейчас ситуация начала меняться, и девелоперы, заморозившие строительство гостиничных объектов в начале кризиса, активизировали их достройку. В консалтинговой компании Colliers International отмечают, что возведение многих гостиничных объектов возобновилось в 2010 году. "А учитывая длительность девелоперского цикла гостиниц, высока вероятность их завершения в 2011-2012 годах",— говорится в одном из отчетов компании. Рост сегмента зафиксировала и Государственная служба статистики: по ее данным, за девять месяцев этого года сумма капитальных инвестиций в гостиницы и рестораны составила 788,3 млн грн против 80 млн грн за аналогичный период прошлого года.

Стимулировала инвесторов и государственная поддержка. В этом году Кабинет министров ввел частичную компенсацию по кредитам, привлеченным для строительства гостиниц в рамках подготовки к проведению финальной части чемпионата Евро-2012. Принимать участие в конкурсе могут те компании-заемщики, объекты строительства которых находятся на стадии готовности не менее 40%. А преимущественное право на компенсацию получат компании, строящие гостиницы в городах с наибольшим дефицитом номеров. Сейчас таким городом является Донецк — из необходимых 5,5 тыс. номеров в наличии только 1,6 тыс. "Сейчас многие бизнес-процессы переносятся в Донецк. Соответственно, в городе растет деловая активность, а с ней повышается интерес к городу международных операторов",— говорил ранее первый заместитель председателя правления Проминвестбанка Вячеслав Юткин (управлял гостиницами Национальной резервной компании в Украине). По его словам, сейчас около пяти-шести операторов стоят в очереди на выход в Донецк.

По сравнению с Киевом, в регионах предложение гостиниц гораздо выше, говорят участники рынка. Сейчас в столице строится всего четыре гостиницы, и все они уже имеют заключенные договора с операторами — Fairmont, Holiday Inn., Hilton и Swissotel. "Хотя в Киеве цены на отельные номера выше, и потенциально такие проекты могут окупиться быстрее, свободных гостиниц для управления в столице не осталось. Поэтому отельеры начали параллельно искать объекты в регионах и в Киеве",— говорит один из международных операторов на условиях анонимности. В регионах же потенциал роста достаточно велик. "Сейчас только 5% гостиничного фонда в Украине находится под управлением международных операторов. Для сравнения: в Европе этот показатель достигает 80%. Это потенциал роста в регионах",— говорит Юрий Стецкив из UDC Holding.

Кризис внес свои коррективы в отношения участников рынка. Сейчас договоры между оператором и инвестором заключаются на более жестких условиях, говорит коммерческий директор девелоперской компании "Будхаус Групп" Максим Гаврюшин. "Если стройка останавливается или объект вводится в эксплуатацию с задержкой более чем на полгода, оператор может расторгнуть договор",— говорит он.