Иван Компан: Как заработать на недвижимости, не покупая квартир

Даже не знаю, что может победить страстную любовь украинцев к скупке жилой недвижимости

Говоришь, бывает, с людьми, рассказываешь им о разных инвестиционных возможностях, акциях, облигациях, а они в ответ кивают возбужденно: «Ну и ну! Вот это да! Как интересно! Ну надо же, какие возможности на белом свете есть!» А потом идут и покупают очередную квартиру в новостройке. Вроде какой-то злой волшебник со строительным прошлым, прораб, восставший из ада нескончаемых ремонтов, заколдовал украинский имущий класс, наложив проклятье, чтобы те, у кого водятся денежки, инвестировали в новостройки тридцать три года, три месяца и три дня.

Единственный эффективный способ бороться с колдовством и предрассудками – это образование, и сегодняшний опус предназначен специально для страстных любителей недвижимости. Инвестиционный бог не обделил и их своим вниманием, создав REIT (Real Estate Investment Trust) – весьма эффективный и популярный инструмент инвестирования в недвижимость.

Что же такое REIT и как он работает? REIT – это траст, инвестирующий и в большинстве случаев управляющий объектами недвижимости: офисными зданиями, доходными домами, развлекательными центрами, гостиницами, складами, словом всем, что приносит операционный доход.  Есть еще ипотечные REIT, зарабатывающие процентный доход на предоставлении или скупке ипотечных кредитов, но таких меньшинство, не более 10%. Механизм появился в 1960 году в Америке, и его основной целью было создать американцам возможность инвестировать в широкий спектр недвижимых активов. Наконец-то, спустя почти 60 лет, благодаря разрешению инвестировать за границу граждане Украины тоже смогут им воспользоваться. Каковы же ключевые преимущества от инвестирования в недвижимость посредством REIT?

Диверсификация. Если вы не олигарх или крупный чиновник, то в Украине ваши возможности инвестировать в недвижимость, как правило, ограничены квартирами. У вас, скорее всего, нет достаточно денег, чтобы целиком купить ТРЦ или гостиницу, а также нет возможностей и профессиональных знаний, чтобы ими управлять. Но купив вместе с тысячами или миллионами таких же маленьких инвесторов по несколько акций REIT, вы может стать собственником небольшой доли сразу во многих объектах недвижимости, управляемых профессиональной командой и генерирующих стабильный доход. Точно так же, как купив пару акций инвестиционного фонда, вы можете стать совладельцем сразу всех компаний, которыми он владеет.

Стабильный доход.  Для того чтобы получать стабильный доход от купленной квартиры её нужно сдавать жильцам. Не мне вам рассказывать, сколько рисков и подводных камней существует в этом бизнесе, особенно, если вы не профессионал и занимаетесь им вынужденно, чтобы хоть как-то оправдать свою инвестицию. Инвестируя в REIT, вы позволяете управлять недвижимостью профессионалам. Что касается дохода, то во избежание дополнительных налоговых обязательств REIT, как правило, выплачивают до 90% заработанного дохода акционерам, в виде дивидендов.

Кроме дохода от операционной деятельности, вы также сможете заработать, если выбранный вами REIT будет удачлив в купле-продаже объектов недвижимости. Доход от удачной сделки принадлежит собственникам акций.

И последнее, в отличие от содержания квартиры затраты, связанные с инвестицией в REIT, невелики. Например, владение акциями Vanguard REIT ETF, с суммарными активами на уровне 65 миллиардов долларов, обойдется вам в 0.12% в год.

С точки зрения доходности, у REITов, как и любого другого класса активов, бывают свои взлеты и падения, но в целом показатели выглядят привлекательно. По данным Forbes в период с 1977 по 2010 гг. доходность REITов составила, в среднем, 12% в год. Для сравнения, за тот же период доходность S&P 500 была на уровне 10%. Средняя доходность инвестиций в украинскую недвижимость за последние 15 лет не превысила 9% в долларах США.

В течение последних пяти лет средняя доходность REITов была чуть ниже, на уровне 9%, и отставала от S&P 500, демонстрировавшего, в среднем, ежегодный 11% рост. На фоне этого благолепия цена украинской недвижимости в долларах падала в среднем на 6-7% в год.

Ликвидность.  Представьте, что вам срочно понадобились деньги, а как известно, продажа квартиры – это несомненно хлопотное и рисковое занятие. Вялый рынок, а когда вам нужно что-то продать, он всегда вялый, нечистоплотные риелторы и нотариусы, беспокойная, а иногда и опасная процедура передачи денег. К тому же, может вам и не вся сумма нужна, а только половина, но ведь половину квартиры не продашь. С REIT всё намного проще. Многие из трастов торгуются на бирже. Это значит, что вы можете продать ровно столько акций, сколько денег вам нужно, да и продажа займет минуты. Относительно ликвидности не сомневайтесь. Дневной объем торгов того же Vanguard REIT ETF составляет около четверти миллиарда долларов.

Несмотря на все преимущества, не рассматривайте REITы как уникальную возможность, подаренную вам судьбой. Не бросайтесь вкладывать в них все свои сбережения, ведь как и с любой другой инвестицией наряду с очевидными преимуществами, есть и риски. Поэтому вначале тщательный анализ и только потом покупка.

Но, одно можно точно сказать. Если вы не можете жить без инвестиций в недвижимость, то уж лучше покупайте REITы, чем киевские, одесские и другие украинские новостройки. Хотя у инвестиций в последние есть одно неоспоримое преимущество – справку о доходах при покупке никто не требует.

По материалам: НВ