Маурицио Аскеро: О завышенных арендных ставках и непростых договорах аренды

Почему зарубежные ритейлеры с опаской входят на украинский рынок, и в чем должен выражаться профессионализм собственника торговых центров

Открывая магазины в Украине, мы с бизнес-партнерами столкнулись с проблемой, как найти хорошее помещение по адекватным арендным ставкам для открытия магазина. На стрит-ритейле (отдельно стоящее здание) отыскать его непросто, поскольку свободных площадок в интересующей нас центральной части города практически нет. Вакантные помещения если и появляются, то по космическим ценам – до $500 за 1 кв. м в месяц. А недавно нам предложили арендовать недвижимость на Крещатике площадью около 100 кв. м за $30 000 в месяц. Я не знаю, чем нужно торговать, чтобы отбить такую арендную ставку.

Высокие ставки

Единственным вариантом для нашего развития остаются торговые центры. Но и с ними бывают проблемы. Главная сложность для нас и для наших коллег – это высокие арендные ставки. В лучших столичных объектах они колеблются от $80 до $150, а в регионах – от $50 до $100 за 1 кв. м в месяц, в зависимости от качества и месторасположения торгового центра. Причем получить скидку в большинстве случаев практически нереально. Как и в докризисный период, в торговых центрах существуют очереди из арендаторов. Поэтому если арендатор не готов платить, ему быстро найдут замену.

В крупных итальянских городах, в лучших торговых центрах максимальный размер арендных ставок составляет $70-80 за 1 кв. м в месяц. Часто в зарубежных объектах плата привязана исключительно к проценту от оборота, чего в Украине до сих пор нет. Украинские торговые центры можно понять, поскольку все магазины за границей работают «в белую», и проверить реальные обороты такой торговой точки не составляет труда.

Кот в мешке

Подписывать соглашение на открытие магазина в новом торговом центре – это большой риск. Как правило, на этапе переговоров всем показывают красивые картинки с громкими названиями торговых марок. Собственно, на основании этого макета и принимаются решения об открытии магазина, выбирается место. Ведь не секрет, что, например, такие крупные ритейлеры, как Inditex (сети Zara, Pull&Bear, Massimo Dutti, Bershka и пр.) или H&M, привлекают новых посетителей. Огорчает, что действительность редко совпадает с картинкой. Причем иногда это доходит до катастрофических масштабов. Например, напротив магазина элитной одежды, который расположен посередине торговой аллеи, могут открыть киоск, торгующий поддельными аксессуарами известных торговых марок – Gucci, D&G и пр. На кого он рассчитан? Ведь люди, которые приходят в торговый центр за одеждой известных брендов, не купят поддельную пластмассовую сумку Chanel.

А иногда из продовольственного супермаркета, расположенного этажом ниже, прямо в магазин дорогой одежды идет запах готовящихся кур-гриль. Представляете, как потом пахнут брендовые вещи?  Это ужасно. Поэтому мы решили открывать магазины только в уже действующих торговых центрах, в которых виден поток посетителей и расположение конкурентов.

Договорные казусы

Еще один болезненный вопрос – это договоры аренды. Как правило, в них нельзя вносить коррективы, а большинство преимуществ – на стороне арендодателя. Собственников магазинов штрафуют за каждый день просрочки оплаты за аренду помещений. Но применить санкции к самим торговым центрам за срыв ввода объекта в эксплуатацию невозможно. Хотя перенос сроков сдачи ТЦ – большая проблема для нас. Поясню: ритейлеры заказывают коллекции в среднем за девять месяцев до предполагаемой даты открытия магазина. Представьте, что торговый центр открылся не в сентябре, как это было обещано, а в декабре. Что нам делать с не проданной осенней коллекцией?

Сроки поставок товаров в магазины также четко оговорены, и изменить их можно только в крайних случаях. Часто бывают ситуации, когда я уже получил новую коллекцию одежды или обуви, но завезти ее в магазины возможно только через два-три дня. Почему? Потому что существует график.
Проблема заключается в том, что руководство многих торговых центров – непрофессионалы, ничего не понимающие в этом бизнесе. Именно поэтому в Украине нет по-настоящему элитных торговых центров, таких как Harrods в Лондоне или ЦУМ в Москве.    
    
Равнение на Запад

Администрация торгового центра может внести незначительные изменения в свою работу, которые помогут существенно улучшить работу всех магазинов. Например, в торговых центрах западной Европы распродажи во всех магазинах проводятся в одно и то же время. Это позволяет магазинам не терять покупателей. Не секрет, что в Украине каждая сеть выстраивает собственную ценовую политику, поэтому часто периоды проведения акций в разных бутиках не совпадают. Получается, что магазины, не предлагающие товары со скидкой в данный период, находятся в менее выигрышной позиции по сравнению с предоставляющими дисконт объектами.

Второе предложение касается парковочных мест, которые в большинстве украинских торговых центров платные. Я прекрасно понимаю, что если сделать их полностью доступными для всех желающих, то машины на парковках будут оставлять жители близлежащих домов и офисные сотрудники, которые не являются посетителями торговых центров. Я предлагаю другой механизм, например, распространенный в Швеции или в Новой Зеландии. Покупатели, которые приобрели товары на определенную сумму, не платят за стоянку своего автомобиля. Это честно и приятно покупателям, они ощущают благодарность администрации торгового центра.

Часто со страниц газет и журналов можно прочитать о том, что магазины известных марок торгуют старыми коллекциями по высоким ценам. Вынужден признать, что такая практика существует. Но это уже не массовая тенденция. Украинцы активно путешествуют, посещают зарубежные магазины, поэтому их уже не обманешь. По этой же причине можно назвать мифом то, что цены в украинских бутиках в несколько раз выше, чем в европейских. Да, они могут незначительно отличаться – примерно на 5-10%. Главная причина – большие затраты на доставку товаров, их растаможку, а также высокие арендные ставки.

По материалам: Forbes