Украинский рынок недвижимости: синдром «сотой обезьянки»

Уровень инвестиций здесь зависит от эмоционального настроя больше, чем от рыночных факторов. Из-за парламентских выборов западные инвесторы схлынули с рынка

Я горжусь тем, что живу в уникальной стране, потому что каждый прожитый здесь день и все происходящее может стать плацдармом для тестирования самых разнообразных теорий и гипотез. В 1952 г. группа ученых исследовала макак на японском острове Кодзима. Ученые заметили, что некоторые из обезьян научились мыть батат, передавая далее это мастерство молодому поколению. Когда же критическое число обезьян-умелиц было достигнуто (появилась так называемая «сотая обезьяна») – усвоенное поведение мгновенно распространилось на всю популяцию, а также на популяции соседних островов. Эффектом «сотой обезьяны» с тех пор стали называть спонтанный скачок в коллективном бессознательном, при достижении критической массы распространения идеи, умения. Но есть ученые, которые спорят о легитимности данного феномена: мол, макаки были неправильные, и батат у них был не тот. А зря.
Оранжевый всплеск

Стартом развития украинского рынка вторичных инвестиций в коммерческую недвижимость (приобретение построенных и сданных в аренду объектов) можно считать теперь уже далекий 2003 г. И вплоть до 2005 г. приобретались лишь небольшие офисные здания.
В 2007-2008 гг. фонды смогли привлечь несколько кредитов от иностранных банков, не имеющих представительств в Украине, по ставкам 5–7%

События Оранжевой революции не повлекли за собой мгновенные глобальные реформы и уж точно не гарантировали инвесторам большой прибыли. Но уже в 2006 г. иностранный фонд купил ТРЦ «Пирамида» с начальной ставкой доходности 16%, что на то время казалось высокой ценой за объект.

Влияние объективных факторов было не столь значительным, но общая эйфория и позитивный настрой оказались настолько мощными, что только ленивый тогда не стал покупать недвижимость или проект строительства в Украине. И если в 2004–2005 гг. годовые объемы сделок составляли $15–24 млн, то в 2006 г. этот показатель скачкообразно достиг $222 млн.

В 2007–2008 гг. фонды уже спокойно «проглатывали» объекты по $50–200 млн каждый, а всем имеющим хоть какое-то отношение к финансам украинцам по феномену «сотой обезьянки» передалось умение сдавать в аренду и строить. Максимальные объемы инвестиций были зафиксированы в 2007 г., когда были закрыты сразу несколько знаковых сделок на общую сумму $820 млн.  На Украину зашли крупнейшие западные инвесторы, и даже немецкие пенсионные фонды с низкой толерантностью к риску активно присматривались к объектам.

Вопреки распространенному мифу о значительной доле российского капитала в индустрии недвижимости в Украине, строительство новых объектов и большинство приобретений готовых активов в 2007–2008 гг. было выполнено западными инвесторами. Банковское кредитование до 80% от рыночной стоимости было доступно практически для любого объекта. Фонды даже смогли привлечь несколько кредитов от иностранных банков, не имеющих представительств в Украине, по ставкам 5–7%.
Основные сделки по коммерческой недвижимости 2007 г.

Продавец	Покупатель	Транзакция	Сумма (согласно открытым источникам*)
NCH Advisors (США)	Quinn Group (Ирландия)	ТРЦ «Универмаг Украина»	$59 млн
«Ярославов Вал»	Quinn Group (Ирландия)	БЦ «Леонардо I»	$95 млн
Demir Evrasian Investments (Турция)	LR&P (Великобритания)	БЦ «Подол Плаза»	$70 млн
Александр Меламуд и Александр Лойфенфельд	LR&P (Великобритания)	ТРЦ «Глобус»	$200 млн
«НЕСТ»	«Евразия» (Казахстан)	БЦ «Айсберг»	$150 млн
«ИСА Прайм Девелопментс»	«Евразия» (Казахстан)	БЦ “NTBC II” (БЦ «Прайм»)	$80 млн
NCH Advisors (США)	Группа «Приват»	БЦ «Миллениум»	По оценкам экспертов, свыше $30 млн

*Суммы сделок, согласно договорным отношениям, не разглашаются Паническая атака-2

Из-за затянувшегося кредитного кризиса и нежелания фондов брать на себя риски развивающихся стран объемы инвестиций в Европе за 2012 г. снизятся на 10% по сравнению с 2011 г. Инвестиционный же спрос на объекты в Великобритании, Германии, Франции в такие годы турбулентности остается стабильным. Объемы транзакций по объектам в этих странах и колебания в ценах минимальны по сравнению с развивающимися рынками и, в особенности, с Украиной. Нам известно очень мало случаев, когда иностранные инвесторы значительно финансово проиграли от своих инвестиций в украинскую недвижимость – большинство оправдали свои инвестиции и получили приличный возврат на капитал за эти 5 и более лет

Еще с конца 2011 г. участились настораживающие заявления в прессе украинцами о давлении на мелкий и средний бизнес – тема, которую очень справедливо придала огласке и умело развила западная пресса. В таком соблазнительном деле, как присвоение нажитого чужим трудом имущества, «сотая обезьянка» среди власть имущих была достигнута молниеносно, что вынудило большую часть местных и иностранных владельцев заморозить любую экспансию своего бизнеса и дальнейшее инвестирование в недвижимость.

Уровень паники среди владельцев и инвесторов с начала 2012 г. стремительно ухудшался из-за опасений централизации власти после проведения выборов-2012, дальнейшей узурпации судебной власти исполнительной и, как следствие, усиления давления на бизнес. Иностранные инвесторы тщетно пытались найти анализ и сравнение предлагаемых реформ и политики соревнующихся партий, просчитать сценарии развития украинской экономики. В итоге уровень инвестиционной привлекательности Украины, измеряемый European Business Association, в третьем квартале 2012 г. упал до своего исторического минимума – 2,18, побив рекордно низкий минимум ноября 2008 г. – 2,22.

Объем снятых в аренду офисных площадей (прямой индикатор бизнес-активности, расширения нынешних или открытия новых компаний) в 2012 г. упал на 57% по сравнению с 2011 г. и стал даже ниже кризисного 2009 г. Объемы выдаваемых банками кредитов уменьшаются с каждым кварталом. Кредитно-дефолтные свопы (CDS) на еврооблигации Украины на 8 ноября 2012 г. в 4 раза дороже, чем у России, и в 6 раз дороже, чем у Бразилии, что снова подтверждает преобладание эмоционального восприятия рынка Украины и опасения непрогнозируемой ситуации после выборов над рациональным анализом экономической ситуации.

Как и в 2006-2008 гг., с весны 2012 г. сотрудники DTZ стали проводить несколько встреч в день с потенциальными инвесторами. Продавать украинские объекты крупнейшим инвестиционным конгломератам приятно, а вот наблюдать теперь уход иностранцев с намерением сюда больше никогда не возвращаться – горько и обидно…

Нам известно очень мало случаев, когда иностранные инвесторы значительно финансово проиграли от своих инвестиций в украинскую недвижимость, то есть большинство оправдали свои инвестиции и получили приличный возврат на капитал за эти 5 и более лет. Обидно даже не за компании, построившие качественные офисные, торговые центры и получающие сейчас за них «шапку сухарей», а за этот синдром, из-за которого нашему рынку теперь придется очень долго восстанавливать имидж надежной для инвестиций страны. Индустрия недвижимости – одна из наиболее капиталоемких, потому для ее устойчивого функционирования необходима уверенность банков и частных инвесторов в политическом и экономическом курсе. Продан Commerz Bank, присутствующие здесь «иностранцы» Erste Group, Bank of Cyprus уже заявили о намерении продать «дочки», многие иностранные фонды, поднятые для CIS стран, заблокировали решение инвестировать в страну именно из-за политической вакханалии, а поднять новые фонды под Украину становится практически невозможным в среднесрочной перспективе.

По материалам: Forbes