Грязные банки

Трехэтажный бар в виде огромной стеклянной люстры, низ которой парит над казино, отель на 3000 номеров, комплекс бассейнов, ресторанов и дорогих бутиков. В 2005 году известному нью-йоркскому девелоперу Брюсу Эйхнеру понадобился кредит на $760 млн., чтобы реализовать проект самого дорогого казино и отеля Лас Вегаса — Cosmopolitan.

Через пять лет комплекс на Лас-Вегас-Стрип открыл свои двери для посетителей, но встречал гостей не Эйхнер, а представители Deutsche Bank. В кризис девелопер объявил о банкротстве, однако желающих достроить комплекс не нашлось. И Cosmopolitan волей-неволей оказался на балансе немецкого банка. Финучреждению пришлось вложить еще $3 млрд., чтобы закончить этот проект. Но дальше развивать его банк не планирует. Ждет лучших времен для продажи Cosmopolitan.

Что нам стоит

Недострои — самый популярный «подарок» кризиса банкирам всего мира. В Украине ситуация отличается разве что тем, что финансистам достаются не премиальные казино, а фундаменты жилых домов и офисные помещения. Нацбанк подсчитал, что проблемные долги в сферах строительства, операций с недвижимостью, аренды, инжиниринга составляют более 15 млрд. грн. (на 1 декабря 2011 года). Еще 19 млрд. грн. безнадежно зависли в секторах торговли и ремонта, примерно столько же долгов у населения. Всего же, по оценкам НБУ, кредиты на сумму более 80 млрд. грн. отнесены к категории проблемных. В совместном исследовании агентства «Кредит-Рейтинг» и Международной финансовой корпорации эта цифра в три раза больше. Такая разница объясняется разными подходами к расчетам — Нацбанк не учитывает реструктуризированные долги.

Большинство проблемных кредитов — корпоративные, а самым популярным залогом по ним была недвижимость. И если эти деньги так и не вернутся в банки, на балансах последних рискуют оказаться миллиарды гривен в виде жилых и офисных центров, заводов, рабочей техники, авто и всевозможных оборотных средств. Уже сегодня на сайтах банков можно найти объявления о продаже конфискованного имущества. К примеру, ПриватБанк продает более 500 автомобилей, 600 объектов недвижимости и 4000 единиц товаров народного потребления (мобильные телефоны, бытовая техника, мебель). Купить можно прямо на сайте, банк даже готов прокредитовать желающих. Такая же схема работает в Райффайзен Банке Аваль, УкрСиббанке, ОТП Банке и еще ряде финучреждений.

Правда, о том, на какие суммы банкиры накопили залогового добра, каждый из них предпочитает отмалчиваться. Виной тому объем судебных дел, в которых погрязли финансисты. Не более 15% всех заемщиков добровольно отдают залоги или же готовы искать покупателя на них совместными усилиями. С остальными приходится вести почти «военные» действия — вплоть до слежки за клиентами или привлечения их в банк обманным путем. По рынку ходят легенды о том, как ПриватБанк завлекал на паркинг недобросовестных заемщиков по автокредитам и с автомобилем назад не выпускал.  

По оценкам зампреда банка «Национальный кредит» Сергея Уткина, с 70% проблемных активов банк ничего не может сделать. Только 10% продаются в течение года и еще 20% — на протяжении двух лет. Если придерживаться этого соотношения, то в этом году банкирам нужно подумать, что делать с залогами на сумму как минимум 60 млрд. грн.

Держать их на балансе мертвым грузом порой дороже, чем списать. Нужно оплачивать коммунальные услуги, рекламу с целью продажи, тратиться на судебные разбирательства. По словам руководителя направления аудиторских услуг для компаний финансового сектора КПМГ в Украине Вадима Кунцевича, иногда это приводит к тому, что балансовая стоимость кредита меньше, чем сумма таких издержек. Поэтому банкиры зачастую лучшие залоги оставляют себе, а худшие пытаются продать или отдать в управление специализированным компаниям.

Оставить или передать

В Дочернем банке Сбербанка России заемщик не смог вернуть кредит, залогом по которому была нежилая недвижимость. Через суд здание перешло на баланс банка, и возник вопрос о его дальнейшей судьбе. Но вместо продажи или передачи в управление банк решил открыть там свое отделение. Таких случаев немного, сетуют банкиры. Не вся недвижимость соответствует стандартам банковских отделений, однако если на баланс такие объекты все же попадают, финансисты не прочь использовать их под собственные нужды.

В 2006 году предприятие «Мона» (производитель пухо-перьевой продукции, Киевская область) получило  кредит на развитие компании в банке «Хрещатик». В кризис из-за падения продаж производство полностью остановилось. Перспективы рынка были не радужные. Банк рисковал не только потерять вложенные деньги, но и стать собственником «мертвого» залога. Поэтому финучреждение решило вложить собственные деньги и поддержать производство. Стратегия оказалась верной: сегодня завод восстановил производственные мощности, а прежние заемщики договорились с банком о выплате долгов.

Три года назад Пиреус Банк дал в долг несколько миллионов долларов дилеру, который торговал дорогими марками автомобилей. В скором времени платежи от клиента перестали приходить вовремя, а потом и вовсе прекратились. В залоге у банка был комплекс недвижимости, часть зданий которого еще до заключения сделки была оформлена на третьих лиц. После судебных разбирательств эта недвижимость оказалась на балансе банка. На содержание тысяч квадратных метров требовались немалые деньги. «Мы предложили одному из наших партнеров, работающих с недвижимостью, взять этот комплекс в управление. Таким образом, мы не только ушли от затрат на его содержание, но и смогли получить небольшой доход. Год спустя недвижимость была продана», — рассказывает начальник управления недвижимости и оценки банка Юлия Вижевская.

Еще выгоднее банкам договариваться со строительными компаниями. Но таких случаев пока единицы. Например, в ТММ неохотно признаются, что компания подписала договор с одним из финучреждений и на условиях генподряда достроит незавершенный объект. «Прежде чем начинать работы по таким объектам, необходимо провести независимую экспертизу. Но то, что генподрядчик берет объект не с нуля, а в достройку — все-таки момент риска», — объясняет финансовый директор ТММ Лариса Чивурина. В ТММ считают, что компенсацией могла бы стать более высокая цена доработки по сравнению с новым строительством. Но этот груз ляжет на конечного покупателя — цена квадратного метра достроенного жилья будет выше, а застройщик будет отвечать только за свою часть.    

Политика банков по работе с непрофильными активами может быть самой разной. Чаще всего финучреждения держат собственные службы, которые занимаются взысканием и реализацией данных активов. Или продают кредитные портфели коллекторам. Еще один путь — создание при банке специальной компании или венчурного фонда с зачислением активов на их баланс. «Рано или поздно продадутся все активы — вопрос лишь в сроках и цене», — говорит Сергей Уткин. 

Спецфонды

Единых стандартов купли-продажи непрофильных активов в Украине нет.  «Потенциальные покупатели рассчитывают на значительный дисконт со стороны банков, в то же время продавцы в лице банков предпочитают удерживать цены на такие активы на уровне рыночных», — рассказывает менеджер отдела корпоративных финансов компании «Эрнст энд Янг» Александр Романишин.

Поэтому реальных сделок пока мало. Вместе с тем крупные инвестбанки и управляющие фондами прямых инвестиций стали создавать так называемые distressed debt funds. Так, например, в 2010 году появился Фонд специальных ситуаций (The CEE Special Situations Fund) для инвестирования в проблемные активы в Центральной и Восточной Европе (в том числе в Украине). Основатели этого института — Международная финансовая корпорация, Европейский банк реконструкции и развития и австрийская компания CRG Capital. Но результатов его работы в Украине пока не видно. 

Есть также ряд зарубежных фондов, которые готовы инвестировать в украинские предприятия, имеющие большие долги перед банками. Их интересуют компании с оборотом свыше $10 млн. в таких секторах, как производство и переработка продуктов питания, сельское хозяйство, розничная торговля, FMCG.

Совместный проект

Прошлым летом стартовал пилотный проект Нацкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР) по работе институтов совместного инвестирования с непрофильными активами банков. Предполагалось, что пять компаний по управлению активами будут «расчищать» банковские балансы в обмен на свои сертификаты. Однако такая схема оказалась невыгодной для банков, которым все равно нужно формировать резервы под сертификаты ИСИ. Похвастаться пока нечем.

«Несмотря на то что проект стартовал более полугода назад, говорить о каких-то ощутимых результатах рано», — признается генеральный директор группы компаний «ПримоКоллект» Эва Закович. КУА «ПримоКоллект-Капитал» оказалась в списке участников пилотного проекта не случайно. Компания специализируется на коллекторской деятельности и имеет опыт работы с залоговым имуществом. По словам г-жи Закович, часто случается так, что регуляторы издают противоречащие друг другу нормативы.

К началу года в НКЦБФР наконец согласовали методы оценки залоговых активов. «В этом году мы планируем: закончить работу по установлению правил, начать привлекать инвесторов и фонды к покупке активов банков, предложить изменения законодательства в сфере совместного инвестирования, налоговых норм, правил осуществления финансовых операций», — сообщила начальник управления совместного инвестирования Комиссии Оксана Симоненко.

Отсутствие четких правил игры — главный тормоз рынка непрофильных активов. По словам главы управления проблемных активов по кредитам с обеспечением Надра Банка Татьяны Васильевой, назрела необходимость внесения изменений в Закон Украины «О банках и банковской деятельности» и закрепления в нем аренды как одного из видов банковской деятельности. Это даст возможность банкам более эффективно управлять своими залогами. «Подобная новация также позволила бы желающим — физическим и юридическим лицам  — если не приобрести, то оформить в аренду жилые и нежилые помещения, транспорт, сельхозтехнику и другие банковские залоговые активы», — считает Татьяна Васильева.

В Эрсте Банке уверены, что менять нужно налогообложение. Например, если банк оставляет себе залог, который сразу не удалось реализовать, но спустя время покупатель все же находится, финучреждение обязано заплатить НДС с полной суммы. «Дополнительно к затратам на процедуру исполнительного производства добавляется 20% потерь», — отмечает директор департамента правовой защиты Эрсте Банка Александр Ярецкий.

Иногда также возникают ситуации, когда претензии к одному объекту могут быть со стороны сразу нескольких банков. Например, один банк удерживает производственное помещение, а другой — оборудование, находящееся в этом помещении, рассказывает старший менеджер отдела сопровождения сделок «Эрнст энд Янг» Лариса Марченко. По ее словам, банкам необходимо формировать альянсы для того, чтобы реализовать это имущество единым комплексом и получить максимально возможную компенсацию.

И хотя по итогам 2012 года эксперты агентства «Кредит-Рейтинг» прогнозируют снижение проблемной задолженности на четверть в портфелях юридических лиц и на треть среди населения, механизм быстрого избавления от проблем пока не изобретен.

Елена Мошенец
«Инвестгазета» №4, 5 февраля 2012
http://investgazeta.net/finansy/grjaznye-banki-162465/